A possibilidade de adquirir uma casa mediante o pagamento de um valor inicial ao atual proprietário e a continuidade das parcelas do financiamento tem atraído a atenção de pessoas que desejam conquistar o imóvel próprio. Conhecida popularmente como compra de imóvel no ágio, essa modalidade costuma ser apresentada como uma alternativa para quem busca uma negociação mais rápida ou deseja evitar a contratação imediata de um novo financiamento.

Entretanto, o que parece ser uma oportunidade pode envolver riscos jurídicos e financeiros significativos, especialmente quando a negociação ocorre diretamente entre particulares, sem a participação ou autorização da instituição financeira responsável pelo financiamento.

O principal problema não está necessariamente na negociação dos direitos sobre o imóvel, mas na maneira como essa operação é formalizada.

O que significa comprar um imóvel no ágio?

Na prática, a chamada venda no ágio ocorre quando o titular de um contrato de financiamento negocia seus direitos sobre o imóvel com outra pessoa, mediante o recebimento de determinado valor. Em muitas situações, o comprador também assume informalmente o compromisso de continuar pagando as prestações restantes.

Imagine uma casa financiada cujo atual titular deseja vender seus direitos por R$ 80 mil, permanecendo um saldo devedor de R$ 150 mil junto ao banco. O interessado paga os R$ 80 mil ao vendedor e concorda em continuar pagando as parcelas.

Embora essa negociação possa parecer simples, o pagamento do ágio e a entrega das chaves não significam, por si só, que o comprador passou a ser o titular do financiamento ou adquiriu regularmente a propriedade do imóvel.

É justamente nessa diferença entre o acordo particular e a situação jurídica do imóvel que surgem alguns dos principais riscos.

O contrato de gaveta oferece segurança jurídica?

Uma das práticas mais comuns nessas negociações é a elaboração do chamado contrato de gaveta, documento particular pelo qual vendedor e comprador estabelecem as condições da transferência dos direitos e do pagamento das prestações.

É importante esclarecer que o contrato de gaveta não é automaticamente nulo ou desprovido de efeitos jurídicos. Dependendo das circunstâncias, pode produzir obrigações válidas entre as partes e servir como prova da negociação realizada.

O problema é acreditar que sua assinatura substitui a autorização da instituição financeira ou a regularização perante o Cartório de Registro de Imóveis.

O artigo 299 do Código Civil estabelece, como regra geral, que a assunção de dívida por terceiro depende do consentimento expresso do credor, ressalvadas as hipóteses legais específicas.

Nos financiamentos garantidos por alienação fiduciária, o artigo 29 da Lei nº 9.514/1997 determina que a transmissão dos direitos do devedor fiduciante, com a assunção das obrigações pelo adquirente, depende da anuência expressa do credor fiduciário.

Isso significa que um acordo assinado apenas entre comprador e vendedor não obriga automaticamente o banco a reconhecer a substituição do devedor.

Além disso, o artigo 1.245 do Código Civil estabelece que a transferência da propriedade imobiliária entre vivos ocorre mediante o registro do título adequado no Cartório de Registro de Imóveis.

Portanto, possuir um contrato particular, receber as chaves e pagar mensalmente as prestações não equivale necessariamente a ser o proprietário registrado do imóvel.

O risco de pagar por uma casa que continua vinculada a outra pessoa

Um dos aspectos mais delicados da compra informal de um imóvel financiado é a permanência do contrato bancário em nome do vendedor.

Mesmo que o comprador passe a pagar regularmente as prestações, o banco continuará reconhecendo como devedor contratual a pessoa originalmente vinculada ao financiamento, enquanto não houver uma substituição formalmente aprovada.

Essa situação cria uma relação de dependência entre pessoas que, muitas vezes, sequer mantêm contato após a negociação.

Caso o comprador deixe de pagar as parcelas, o vendedor poderá enfrentar cobranças, restrições de crédito e outras consequências previstas no contrato.

Por outro lado, o comprador também fica exposto a dificuldades caso o vendedor venha a falecer, enfrente disputas familiares, apresente problemas patrimoniais ou se recuse a colaborar com a regularização futura.

Essas circunstâncias não significam necessariamente a perda automática dos direitos do comprador, mas podem gerar conflitos e exigir medidas judiciais para solucionar a situação.

A inadimplência pode resultar na perda do imóvel?

Sim. Esse é um dos riscos mais relevantes quando a propriedade está vinculada a um financiamento com alienação fiduciária.

Nessa modalidade, o imóvel é utilizado como garantia da dívida, e o credor fiduciário possui direitos previstos em lei para promover a cobrança e, diante do inadimplemento e do cumprimento dos procedimentos legais, consolidar a propriedade e levar o bem a leilão.

A Lei nº 9.514/1997 disciplina esse procedimento, incluindo as notificações, os prazos e as etapas necessárias.

O comprador informal pode descobrir que os pagamentos realizados ao vendedor, as melhorias executadas no imóvel e até mesmo o valor inicialmente desembolsado não impedem, por si só, a execução da garantia.

A existência de um contrato particular também não afasta automaticamente os direitos da instituição financeira.

Por isso, antes de assumir qualquer obrigação, é indispensável conhecer a situação atualizada do financiamento, verificar a existência de parcelas vencidas e compreender as condições contratuais.

O vendedor também assume riscos importantes

Embora os alertas sobre a compra no ágio normalmente sejam direcionados ao comprador, o vendedor também pode permanecer em uma posição de vulnerabilidade.

Quando a transferência ocorre sem autorização bancária, o financiamento pode continuar integralmente vinculado ao seu nome.

Se o novo ocupante deixar de pagar as prestações, a instituição financeira poderá cobrar o devedor contratual, observadas as condições do contrato e a legislação aplicável.

Também podem surgir conflitos relacionados a tributos, encargos condominiais, conservação do imóvel e responsabilidades assumidas no instrumento particular.

Outro ponto frequentemente ignorado é a possibilidade de consequências tributárias. A cessão onerosa de direitos sobre imóvel financiado pode representar uma alienação para fins de apuração de ganho de capital, conforme as circunstâncias da operação e as regras fiscais aplicáveis.

Assim, receber um valor pelo ágio não significa que a operação esteja automaticamente livre de obrigações tributárias.

Existe uma maneira legal e mais segura de negociar?

Sim. A negociação de direitos sobre um imóvel financiado pode ser realizada de maneira juridicamente estruturada, desde que sejam observadas as exigências legais, contratuais e bancárias.

O primeiro cuidado é consultar a instituição financeira responsável pelo financiamento para verificar as possibilidades de transferência, substituição do devedor, quitação do saldo ou estruturação de uma nova operação de crédito.

A instituição poderá exigir análise cadastral, comprovação de renda, avaliação da capacidade de pagamento e outros documentos necessários à aprovação.

Também é fundamental examinar a matrícula atualizada do imóvel, identificar eventuais restrições e verificar se existem débitos ou obrigações pendentes.

Quando a negociação envolver alienação fiduciária, a anuência expressa do credor é um elemento essencial para a transmissão dos direitos nos termos do artigo 29 da Lei nº 9.514/1997.

A formalização deve ser acompanhada por profissionais habilitados e concluída com os atos registrais cabíveis, conforme a estrutura jurídica adotada.

Cada financiamento possui características próprias. Por isso, não existe uma solução única aplicável a todos os contratos.

O preço atrativo não deve ser o único critério de decisão

Uma casa oferecida por um valor inicial aparentemente acessível pode despertar grande interesse, especialmente entre famílias que buscam o primeiro imóvel.

Entretanto, o verdadeiro custo da aquisição precisa considerar o valor pago ao vendedor, o saldo devedor, os encargos financeiros, as despesas de regularização e as eventuais obrigações associadas à propriedade.

Também é necessário verificar se a negociação permite efetivamente a transferência regular dos direitos e quais condições deverão ser cumpridas para isso.

Uma oportunidade imobiliária não deve ser avaliada apenas pelo valor de entrada ou pela prestação mensal. A segurança documental e a possibilidade de regularização são tão importantes quanto o preço.

Informação e segurança fazem parte de uma boa negociação imobiliária

Comprar um imóvel representa uma das decisões financeiras mais importantes para muitas famílias. Por isso, a pressa em fechar um negócio não deve substituir a análise cuidadosa de seus riscos.

A compra de uma casa no ágio não é necessariamente uma operação proibida, mas exige conhecimento sobre a natureza dos direitos negociados, as condições do financiamento e os procedimentos necessários para a regularização.

Quando realizada informalmente, sem a participação do credor nos casos em que sua anuência é exigida, pode deixar comprador e vendedor expostos a consequências que somente aparecem meses ou anos depois.

Na DIMORADA Soluções Imobiliárias, acreditamos que uma boa negociação começa com informação clara, transparência e responsabilidade.

Mais importante do que encontrar um imóvel aparentemente vantajoso é compreender exatamente o que está sendo adquirido, quais obrigações serão assumidas e como a operação poderá ser formalizada com segurança.

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Fonte: Lorena Melo - Responsável Técnica Dimorada